Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real

Un análisis que muestra el comportamiento del mercado y un lapso donde no sólo las fluctuaciones de la divisa norteamericana tuvieron una clara incidencia entre la demanda y la retracción de los precios.

El Instituto de Economía (Ineco) de la Fundación UADE presenta una nueva edición del Informe del Mercado Inmobiliario e Índice del Salario Real del mes de agosto, basado en un relevamiento de precios de oferta de departamentos realizado en el mes de junio.

El informe revisa la evolución de los precios de oferta de departamentos y del índice del salario real en términos del valor del metro cuadrado de vivienda.

Resumen ejecutivo

  • La comparación interanual (i.a.) de los precios de departamentos muestra un descenso en el precio del metro cuadrado para departamentos nuevos y usados.
  • El promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados fue de US$ 3.892 para los departamentos nuevos (-0,3% i.a.) y de US$ 3.257 para los usados (-6,1% i.a.).
  • En lo que respecta a los barrios porteños de Belgrano, Núñez, Palermo y Recoleta, se necesitaron 4,5 salarios para adquirir un m2 de vivienda nueva y 3,7 para adquirir un m2 de vivienda usada.
  • Los salarios medidos en dólares cayeron en mayor proporción que el precio del m2 de los departamentos nuevos y usados.
  • Los precios relevados en junio representaron un nuevo descenso en el poder de compra del salario, aunque menor a meses anteriores.

Mercado Inmobiliario e Índice de Salario real (ISRV)

En junio de 2019, el Instituto de Economía de UADE relevó los precios de oferta de los departamentos en dólares en la Ciudad de Buenos Aires publicados en medios gráficos e Internet. Dentro de la muestra seleccionada, en líneas generales, en el mes de junio se continuó con la tendencia a la baja de los precios en dólares del metro cuadrado. Asimismo, las unidades ubicadas en Saavedra presentaron valores superiores a los del mismo mes de 2018 para los segmentos “todos los ambientes (nuevos y usados)”, “nuevos de un ambiente” y “usados de dos ambientes”. Los barrios de Belgrano, Núñez, Caballito y Almagro mostraron valores inferiores en todas las categorías con respecto al mismo mes del año anterior. En resumen, las zonas relevadas mostraron para el segmento “a estrenar” precios que rondaron entre los US$ 3,909(Palermo) y los US$ 4,117 (Recoleta).

Cabe destacar que, según las estimaciones del instituto, el promedio simple del precio de oferta del m2 para el conjunto de barrios relevados es US$ 3.892 (-0,3% i.a.) para los departamentos nuevos y US$ 3.257 para los usados (-6,1% i.a.).

En particular, los valores de departamentos nuevos en Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez mostraron una variación de7,1%, -0,6%, -3,3% y -4,3% respectivamente al comparar junio de 2019 con junio de 2018. Por su parte, las unidades usadas registraron las siguientes variaciones interanuales promedio: Núñez (-4,2%), Palermo (-3,4%), Belgrano (-13,7%) y Recoleta (-2,2%).

Los precios relevados en junio representaron un nuevo descenso en el poder de compra del salario, aunque menor a meses anteriores. Así, el Índice de Salario Real en función del valor del m2 (ISRV) se redujo un 21,9% i.a. para el caso de viviendas nuevas. Esta caída fue resultado de una menor remuneración promedio en dólares de los trabajadores registrados del sector privado (-22,1 % i.a.), que superó a la caída en el precio de las unidades nuevas (-0,3% i.a.). El comportamiento de estas variables implicó que, durante el mes de referencia, el salario haya podido comprar el 22,4% de un m2 en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires, proporción inferior a la registrada en igual mes de 2018, cuando alcanzó el 28,7%.

Similar situación se verifica para el caso de las viviendas usadas, para las cuales el ISRV mostró un descenso interanual de 17,1%. En este caso, el salario permitió adquirir el 26,8% de un m2de vivienda, proporción inferior al 32,3% registrado enjunio de 2018.

Fuente: UADE sobre la base de datos de Ineco. BCRA y Ministerio de Trabajo.


Estructura metodológica del ISRV

El Instituto de Economía (Ineco) de la Fundación UADE calcula el Índice de Salario Real en Términos del Valor del m2 de Vivienda (ISRV), que surge a partir del cociente entre una definición de salario y el precio de un m2 de una vivienda, ambos expresados en la misma unidad monetaria.

La tasa o ratio de salario real que surge de este cálculo estaría brindando información sobre la cantidad de metros cuadrados de vivienda que un mes de trabajo podría comprar. Asimismo, dado que la información se ha calculado para varios años, se ha realizado un índice con base=100 para el año 2010 de manera de poder analizar la evolución del indicador y realizar comparaciones.

En este caso, el salario considerado es la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado (serie desestacionalizada) provista por el Ministerio de Producción y Trabajo y el valor del m2 utilizado es el precio promedio del m2 de un departamento localizado en la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (específicamente: Recoleta, Palermo, Belgrano y Núñez). Este valor es calculado por el Ineco sobre la base de datos recopilados de páginas web que ofrecen departamentos a la venta. Dado que mayoritariamente la unidad de cuenta de los precios de los inmuebles en la ciudad es el dólar, los valores que forman el cociente fueron nominados en esa moneda a valores corrientes (siendo el Banco Central de la República Argentina la fuente de información del valor del dólar).